Na nieruchomościach można zarobić nie tylko poprzez ich wynajmowanie, ale także poprzez obrót, czyli kupno a następnie sprzedaż. Tzw. Flip czyli najprościej mówiąc kupno mieszkania po okazyjnej cenie i sprzedaż za większą kwotę to dobry sposób na często duży zarobek.

Flipping mieszkań ma tak naprawdę dwie opcje. W pierwszej opcji kupujesz mieszkanie poniżej jego wartości rynkowej, musi to być oczywiście naprawdę dobra okazja i od razu sprzedajesz je bez żadnego wkładu za cenę rynkową. Tutaj zarobek odbywa się bez dodatkowych prac z Twojej strony. Oczywiście kupno mieszkania w tak okazyjnej cenie nie jest łatwe, dlatego cały czas trzeba monitorować rynek nieruchomości i szukać okazji. Dobrym sposobem są licytuje komornicze.

Druga opcja to kupno mieszkania, oczywiście również po okazyjnej cenie, ale tutaj wkładamy trochę swoich pieniędzy i remontujemy mieszkanie. Możemy oprócz remontu zmieniać także rozkład pomieszczeń tak by mieszkanie stało się bardziej atrakcyjne. W takich przypadkach najlepiej sprawdzają się mieszkania jak najmniej urządzone, im mniej w nim gratów tym mniej zachodu z ich wynoszeniem, a dla Ciebie lepsze pole do popisu przy urządzeniu od podstaw.

Jakie koszta ponosisz?

Oczywiście oprócz wszelkich opłat administracyjnych typu notariusz, koszty kredytu hipotecznego, a także ewentualnego remontu dochodzi podatek od flipa. Sprzedaż nieruchomości jest tak naprawdę związana z założeniem działalności gospodarczej. Jednak jeżeli jesteś w tych sprawach początkujący i chcesz najpierw spróbować sił na tej drodze, to tak naprawdę dopiero sprzedaż powyżej 4 mieszkań w ciagu roku uznawana jest przez sąd za aktywność o charakterze ciągłym czyli za działalności która wymaga założenia firmy. Do tego więc momentu możesz rozliczyć się z podatku jako osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej.

Flip – osoba fizyczna

Z podatku zwolnione są tylko te transakcje sprzedaży które dokonane zostały po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Czyli jeżeli kupisz nieruchomość 5 stycznia 2020 roku, to bez płacenia podatku możesz ją sprzedać dopiero 1 stycznia 2026 roku. Ten rok w którym dokonany został zakup tak naprawdę odpada z tego 5-letniego okresu. Jeszcze jednym sposobem by uniknąć płacenia podatku przy zakupie i szybkiej sprzedaży mieszkania jest sytuacja w której pieniądze ze sprzedaży przeznaczane są ponownie na cel mieszkaniowy. Jednak taka sytuacja nie może się powtarzać kilka razy, wtedy konieczne jest już założenie działalności.
Jeżeli chcesz sprzedać zakupione mieszkanie przed upływem 5 lat to będziesz musiał zapłacić 19 % od dochodu który uzyskałeś w związku z jego sprzedażą. Jeżeli kupisz mieszkanie za np 200 000 zł , włożysz w nie 30 000 zł – koszty remontu, opłaty notarialne itp, tak naprawdę wszystko co udokumentujesz fakturami, a sprzedaż za 250 000 zł to podatek płacisz tylko od kwoty 20 000 zł czyli twojego faktycznego dochodu. Odejmujesz więc koszty które poniosłeś.

Działalność gospodarcza

Jeżeli chcemy się zajmować house flippingiem na większą skalę konieczne będzie założenie działalności gospodarczej. I tutaj tak samo jak w przypadku osoby fizycznej jeżeli sprzedamy zakupioną nieruchomość przed upływem 5 lat to zapłacimy 19 % od dochodu, ale jeszcze dodatkowo będziemy musieli zapłacić podatek VAT. Wysokość podatku VAT dla nieruchomosci o powierzchni niższej niż 150 m wyniesie 8 %, a dla nadwyżki nad tymi 150 metrami 23 %. Czyli dla mieszkania o powierzchni 180 m które sprzedaż, zapłacisz 8 % od wartości dla 150 m powierzchni tego mieszkania a 23 % dla wartości powierzchni 30 m tego mieszkania.

Kredyt na flipa

Jeżeli chcesz na flipa wziąć kredyt to tak naprawdę najważniejsze są dla Ciebie koszty wejścia i wyjścia z kredytu. Odsetki nie są już tak ważną sprawą bo kredyt taki spłacasz w szybkim terminie, inwestycje we flipa to zazwyczaj okres ok 6 miesięcy. Banki oferują teraz kredyty w których nie pobierają opłat za wejście i wyjście z kredytu, wiec taki kredyt będzie dla Ciebie najlepszy.

Jak znaleźć dobrą nieruchomość?

Lokalizacja mieszkania jest tym czynnikiem który najbardziej wpływa na jego cenę, dlatego szukaj mieszkań w dobrej lokalizacji. Oczywiście muszą to być mieszkania które mają niską cenę, taka która jest poniżej rynkowej. Warto szukać mieszkań w okazyjnych cenach przeglądając np. licytacje komornicze czy przetargi ze spółdzielni mieszkaniowych. Tam często można znaleść mieszkania w dobrej cenie. Żeby zbadać czy cena jest dobra przeglądaj ogłoszenia w podobnej lokalizacji, na pewno będą te droższe i te tańsze, wtedy musisz zwrócić uwagę na inne czynniki które mogą na cenę wpływać, jak właśnie standard wykończenia, powierzchnia, ilość pomieszczeń itp. Nie sugeruj się pierwszym lepszym znalezionym ogłoszeniem, bo to że ktoś wystawił mieszkanie za taką cenę to jeszcze nie znaczy, że jest ono tyle warte. Najlepiej cały czas monitorować rynek i sprawdzać jakie mieszkania sprzedają się i za jakie kwoty.

Flipping mieszkań czy to dobra inwestycja?

Flipping mieszkań jak każda inna inwestycja niesie za sobą ryzyko. Musisz bardzo poważnie podejść do tematu zanim kupisz mieszkanie na flipa. To że znajdziesz tanie mieszkaniu w jakimkolwiek miejscu wyremontujesz je na błysk to nie znaczy, że ktoś będzie chciał je kupić, bo np. okaże się że sąsiedztwo jest nieciekawe, że lokalizacja jest zła. Musisz dokładnie przeanalizować wszelkie koszty które poniesiesz, często w sprawach remontu nie da się niektórych rzeczy przewidzieć, bo coś może wyskoczyć niespodziewanie. Na pewno na początku nie mając wprawy w tych sprawach może być Ci ciężko to wszystko przewidzieć i oszacować, ale gdy trafi Ci się naprawdę niezła okazja możesz w szybkim czasie zarobić naprawdę fajne pieniądze.