Wiele pułapek kryje się przed nabywcami mieszkań z „drugiej ręki”. Ukryte wady, zadłużenia, nie jeden właściciel. To tylko niektóre z problemów do napotkania. Kupno mieszkania z tzw. „ drugiej ręki” ma jednak wiele zalet. Co zrobić, aby cała transakcja przeszła bez niespodzianek?

Na zakup mieszkania jak i w każdej tak naprawdę innej inwestycji, która wymaga od nas dużego nakładu finansowego warto poświęcić trochę czasu. Na początku zapoznaj się z lokalnym rynkiem nieruchomości. Niestety będziesz musiał przejrzeć tysiące ofert i je porównać. Kupno pierwszego lepszego znalezionego mieszkania które wpadnie Ci w oko często skończyć się może „wtopą”. Oprócz tego ważne jest samo oglądanie mieszkania które już znajdziesz, nie rób niczego szybko i pochopnie, w końcu w tym mieszkaniu będziesz mieszkać już może nawet resztę swojego życia. Zwróć uwagę zarówno na jego wykończenie w środku, przemyśl funkcjonalność i użyteczność. Przyjrzy się okolicy i otoczeniu, a także wykonaniu samego budynku.

Tę kwestię zawsze możesz zlecić pośrednikowi nieruchomości, przedstawisz mu swoje potrzeby i priorytety, a on znajdzie odpowiednie dla Ciebie mieszkanie, szybko i skutecznie.

Spotkanie ze sprzedawcą

Gdy spotkasz się z osobą która sprzedaje mieszkanie postaraj się wypytać go o jak najwiecej szczegółów, poznaj dobrze swoje przyszłe lokum. Zapytaj kiedy było ostatnio remontowane zarówno mieszanie jak i cały blok. Dowiedz się kto wcześniej w nim mieszkał. Zwróć uwagę na szczegóły wykończenia, dzięki temu będziesz w stanie przewidzieć ile mniej więcej funduszy będzie trzeba poświęcić na remont.

Wspólnota czy spółdzielnia

Dowiedz się czy budynkiem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa czy tez wspólnota. Ta kwestia może mieć duży wpływ na koszty utrzymania mieszkania. Często w spółdzielniach czynsze są sporo wyższe. Ponad to we wspólnotach mieszkaniowych masz o wiele większy wpływ na decyzje podejmowane w związku z nieruchomością.

Sprawdź dokumenty

Ta kwestia jest chyba najważniejsza przy procesie kupna mieszkania. Najwięcej informacji uzyskasz poprzez wgląd do księgi wieczystej. Jeżeli sam nie wiesz jak ją czytać zawsze możesz poprosić o pomoc fachowca, np. skorzystać z usług pośrednika nieruchomości , agent na pewno wyjaśni Ci szczegółowo wszelkie kwestie. Wracając do księgi wieczystej to wystarczy, że sprzedający poda Ci jej numer, a ty poprzez stronę internetowa Ministerstwa Sprawiedliwości możesz ją zobaczy.

W kolejnych działach księgi wieczystej sprawdź takie informacje jak:

Dział I – adres nieruchomości , jego powierzchnia, ilość i rodzaj pomieszczeń. Sprawdź czy mieszkanie przeznaczone jest na cele mieszkalne. Czy do mieszkania przynależą jeszcze jakieś pomieszczenia, piwnica , garaż itp.
Dział II – tutaj znajdziesz dane na temat właściciela, zweryfikuj jego dane, zobacz czy są zgodne. Sprawdź czy mieszkanie nie posiada współwłaścicieli, jeżeli tak oni także musza wyrazić zgodę na sprzedaż.
Dział III – tutaj dowiesz się o wszelkich prawach, roszczeniach i ograniczeniach, np. czy mieszkanie nie posiada służebności, jeżeli tak to po jakimś czasie może zjawić się osoba która ma prawo korzystać z części lub całości mieszkania. Czy nikt nie ma do niego prawa pierwokupu lub czy nie jest wszczęte postępowanie egzekucyjne. To tylko podstawowe przykłady, dział III księgi wieczystej zawierać może dużo istotnych wpisów, które powinieneś znać przed zakupem mieszkania.
Dział IV – stu dowiesz się czy mieszkanie posiada hipotekę. Jeżeli posiada to bank może żądać od nas jako nowych właścicieli jej spłaty. Możesz jednak kupić mieszkanie które posiada hipotekę, tylko wtedy musisz poprosić sprzedającego o dokument z banku, który wskaże jaka jest wysokość pozostałego zadłużenia, oraz w akcie notarialnym zawrzeć zobowiązanie sprzedającego do spłaty hipoteki i jej wykreślenia. W praktyce najczęściej jest to tak, że sprzedający otrzymuje od Ciebie część kwoty za zakup mieszkania, a pozostała cześć wpłacana jest bezpośrednio do banku na spłatę hipoteki.

Warto sprawdzić również kwestię zameldowania. W tym celu poproś właściciela o zaświadczenie z wydziału meldunkowego urzędu miasta lub gminy. Zwróć uwagę na to by dokument nie był sprzed jakiegoś czasu, żeby był aktualny. Jeżeli w mieszkaniu jest ktoś zameldowany w akcie notarialnym sprzedający powinien zobowiązać się do wymeldowania wszystkich domowników pod rygorem egzekucji z aktu notarialnego.

Kolejna sprawa to dokumenty potwierdzające, że sprzedający nie zalega z żadnymi opłatami. Czyli powinien Ci przedstawić zaświadczenie o nie zaleganiu z opłatami czynszowymi ze spółdzielni bądź ze wspólnoty. Podobnie w przypadku innych opłat za mieszkanie, typu gaz, prąd, media.

Powinniśmy także dowiedzieć się czy mieszanie nie jest siedzibą firmy lub jej środkiem trwałym. Możesz to sprawdzić w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Jeżeli okaże się, że mieszkanie jest lub było siedzibą firmy to poproś właściciela o zaświadczenie z ZUS o nie zaleganiu ze składkami oraz z urzędu skarbowego. Najlepiej by właściciel po prostu wyrejestrował przed sprzedażą działalność z tego mieszkania. Jako nowy nabywca będziesz bowiem od dnia zakupu odpowiadał solidarnie z podatnikiem za powstałe zaległości podatkowe, chyba że rzeczywiście o tych zaległościach nie mogłeś się dowiedzieć.

Ostrożności nigdy za wiele

Pamiętaj, że jako kupujący nie możesz opierać się tylko na słowach. Najważniejsze są dla Ciebie realne dokumenty. Pamiętaj by w umowie zawrzeć wszelkie niezbędne oświadczenia sprzedającego o tym, że lokal jest wolny od obciążeń.

Zawsze możesz skorzystać z pomocy kancelarii prawniczej by dokładnie sprawdzić stan prawny danej nieruchomości. Masz wtedy pewność, że niczego nie przeoczysz.

Formalności związane z zakupem mieszkania z rynku wtórnego

Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego – masz wtedy pewność, że sprzedający nie wycofa się z transakcji. Szczególnie w przypadku gdy starasz się o kredyt, masz pewność,że mieszkanie na Ciebie zaczeka.

Zaliczka lub zadatek – przeważnie sprzedający mieszkanie będzie od Ciebie chciał zaliczkę bądź też zadatek, szczególnie gdy musisz czekać na przyznanie kredytu i okres finalizacji całej transakcji znacznie się wydłuży. Pamiętaj, że zadatek w przypadku gdy nie dojdzie do transakcji z winy sprzedającego będzie Ci zwrócony w dwukrotności. Jeżeli z Twojej winy nie dojdzie do kupna to sprzedający po prostu zatrzyma zadatek. W przypadku zaliczki zostaje ona zwrócona w tej samej kwocie w obu sytuacjach.

Właściwa umowa – przy podpisaniu umowy sprawdź ją dokładnie, zbadaj wszelkie jej elementy. Dołącz protokół zdawczo-odbiorczy wskazujący na faktyczny stan mieszkania w dniu zakupu. Ta kwestia wiąże się także z wizytą u notariusza, a co za tym idzie opłatą notarialną. Przeważnie to kupujący ponosi związane z tym koszta.

Po zakupie pamiętaj o opłaceniu podatku PCC , wynosi on 2 % od wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli kupiłeś mieszkanie poniżej wartości rynkowej, np ze względu na jego zły stan techniczny, zawrzyj taka informacje podczas składania deklaracje do US. Deklaracje musisz złożyć w ciagu 14 dni od zakupu.

Zgłoś nabycie nieruchomości w Urzędzie miasta, bądź gminy w ciagu 14 dni od zakupu, by ustalony został związany z jego nabyciem obowiązek podatkowy.

Bez pośpiechu i z rozsądkiem

Kupno mieszkania zarówno z rynku wtórnego jak i pierwotnego nie jest sprawą którą załatwisz od ręki, w 5 minut. Skłaniam się jednak do tego, że mieszkanie z tzw. „ przeszłością” może być trudniejszym zakupem i takim który może nieść wiele niespodzianek. Dlatego warto podjeść do tematu solidnie i sprawdzić wszystko, szczególnie od strony prawnej. A znalezienie mieszkania Twoich marzeń warto powierzyć fachowcom z biura nieruchomości, którzy łatwo i szybko znajdą jakąś perełkę.