Przed zakupem mieszkania od developera warto podjąć kilka kroków i formalności, aby nie żałować w przyszłości swojego zakupu. Do sprawy trzeba podejść dość dokładnie i sprawdzić wszystkie kwestie. Jakie pułapki czekają na przyszłych mieszkańców nowych bloków?

Na początku powinniśmy sprawdzić dewelopera u którego chcemy dokonać inwestycji. Przyjrzeć się jego dotychczasowym realizacjom. Zawsze można porozmawiać z mieszkańcami budynków, które wybudował. Podpytać o sprawy techniczne, czy budynek został oddany terminowo, czy nie było żadnych problemów.

Zgodnie z ustawą deweloperską masz prawo żądać od dewelopera przedstawienia prospektu informacyjnego. Znajdziesz tam informacje na temat statusu prawnego nieruchomości, planu zagospodarowania przestrzennego, jakie inwestycje planowane są w pobliżu, jaki jest termin oddania budynku, kiedy nastąpi przeniesienie własności i z czego finansowana jest inwestycja.

Ponadto zgodnie z ustawa deweloperską pieniądze wpłacane przez kupujących wpływają na rachunek powierniczy. Rachunkiem tym zarządza bank, więc w razie upadłości developera masz niemal 100 % gwarancję odzyskania pieniędzy. Rachunek powierniczy może być otwarty lub zamknięty, informacje o tym jaki rachunek założył developer znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Różnica między rachunkiem otwartym a zamkniętym jest taka, że w przypadku rachunku otwartego pieniądze trafiają do dewelopera w transzach. Po zakończeniu poszczególnych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem. Zakończenie każdego etapu budowy wpisywane jest przez kierownika w dzienniku budowy i potwierdzane przez przedstawiciela odpowiedniego banku. W przypadku zaś rachunku zamkniętego developer otrzyma pieniądze dopiero kiedy mieszkanie stanie się Twoją własnością. Rachunek powierniczy zamknięty jest, więc o wiele bezpieczniejszy dla kupującego, bo developer otrzymuje wszystkie środki dopiero po zakończeniu budowy, tak naprawdę wtedy kiedy dostanie odpis aktu notarialnego, potwierdzający, że jest już właścicielem mieszkania. W przypadku rachunku otwartego developer może korzystać z wpłacanych tam środków, a wiec w przypadku upadłości, te środki które zostały już wpłacone mogą być trudne lub wręcz nie możliwe do odzyskania. W tej kwestii warto też zwrócić uwagę na wiarygodność banku w którym otwarty zostaje rachunek powierniczy, bowiem w przypadku upadłości banku Bankowy Fundusz Gwarancyjny może wypłacić maksymalnie kwotę 100 tysięcy euro.

Sprawdź, co kupujesz

Warto sprawdzić księgę wieczystą gruntu na którym postawiony zostanie budynek. Możesz ją sprawdzić w internecie ,na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości wpisując w odpowiednią wyszukiwarkę numer księgi wieczystej. Sprawdzając księgi wieczystą przez stronę masz pewności o jej aktualności. Sprawdzisz tam czy developer ma rzeczywiście pozwolenie na budowę w danym miejscu. Zobaczysz też kto jest właścicielem gruntu na którym będzie budynek. Dowiesz się czy prowadzane są jakiekolwiek postępowanie egzekucyjne, jeżeli takie wpisy się tam znajdują lepiej odpuść sobie kupno u takiego kontrahenta. Sprawdź także, czy nie występuje żadne roszczenie wobec konkretnego mieszkanie, które chcesz zakupić. Znajdziesz tam informację na temat finansowania inwestycji. Developer może ją finansować z własnych środków lub też z kredytu. Tutaj zwróć uwagę czy hipoteka wpisana jest na rzecz banku, jeżeli na rzecz innej instytucji, odpuść sobie zakup.

Podpisz umowę rezerwacyjną

Podpisanie umowy rezerwacyjnej z developerem pozwoli Ci spać spokojnie. Mieszkanie które rezerwujesz będzie na Ciebie na pewno czekało. Przy takiej umowie zwykle trzeba wpłacić zaliczkę bądź zadatek , zazwyczaj 10 % ceny mieszkania. Różnica między zaliczką, a zadatkiem jest dość istotna. Szczególnie jeżeli starasz się o kredyt, a decyzja może być odmowna. W obu przypadkach jeżeli wszystko pójdzie okej i dojdzie do zakupu mieszkania, to zaliczka, czy też zadatek zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania. Zaliczka zostanie nam zwrócona jeżeli z jakiegokolwiek powodu zrezygnujemy z zakupu lub sprzedający spowoduje, że do transakcji nie dojdzie. W przypadku zadatku jeżeli z naszej winy nie dojdzie do kupna mieszkania to sprzedający zatrzyma zadatek, jeżeli z jego winy nie dojdzie zaś do kupna musi nam zawrócić dwukrotność tego zadatku.

Podpisz umowę deweloperską

Umowę deweloperska podpisuje się w formie aktu notarialnego. Jest ona zobowiązaniem dewelopera do tego, że wybuduje dane mieszkanie i przeniesie na Ciebie prawo do jego własności. Umowa deweloperska nie jest więc jeszcze momentem w którym uzyskujesz prawo własności do mieszkania, tylko zobowiązanie do zawarcia tej właściwej umowy po wybudowaniu budynku. Umowę developerską warto bardzo dokładnie przeanalizować chociażby pod kątem klauzuli niedozwolonych, na temat których informacje znajdziesz na stronie UOKiK. W umowie muszą znaleźć się wszelkie informacje na temat budynku jak i naszego mieszkania. Powierzchnia, liczba pomieszczeń, ich przeznaczenie, położenie lokalu w budynku oraz jego stan prawny.

Opłaty dodatkowe

Oprócz taksy notarialnej, będziesz musiał ponieść koszty związane z przygotowaniem wypisów aktu notarialnego oraz opłat sądowych za wpisy do ksiąg wieczystych. Według ustawy taksa notarialna dla przedmiotu czynności notarialnej o wartości powyżej 60 000 zł, a nie wyższej niż 1 000 000 zł wynosi 1010 zł plus 0,4 % od nadwyżki ponad 60 000 zł.

Jeżeli chodzi o podatek, to przy zakupie mieszkania od developera nie płacisz podatku PCC, za to w cenę mieszkania jest już wliczony podatek VAT.

Odbiór i przeniesienie własności mieszkania

Odbiór mieszkania następuje po zawiadomieniu przez developera o ukończeniu inwestycji. Bardzo ważną kwestią jest odbiór techniczny mieszkania przy którym spisuje się protokół zdawczo -odbiorczy lokalu. W tym dokumencie zawiera się ewentualnie informacje o usterkach i wadach lokalu. W ciągu 14 dni deweloper musi podjąć decyzje o tym czy uznaje dane usterki, jeżeli tak to musza one zostać usunięte w ciągu 30 dni od podpisania protokołu.

Przeniesienie prawa własności do mieszkania następuje w momencie podpisania umowy kupna- sprzedaży. Umowa ta zawarta zostaje w formie aktu notarialnego. Po jej podpisaniu mieszkanie staje się oficjalnie Twoją własnością.

Niełatwa sprawa

Kupno mieszkania od developera nie jest taką łatwą sprawą. Jest tutaj dużo aspektów do przeanalizowania, a jeżeli nie chcesz szybko pożałować swojego zakupu warto się im wszystkim przyjrzeć dokładnie. W całym tym procesie zawsze możesz skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości. Pomoże Ci on w wyborze najlepszej dla Ciebie oferty, poprzez swoją znajomość rynku nieruchomości. Dodatkowo przejdzie z Tobą przez cały żmudny proces sprawdzania stanu prawnego nieruchomości i zbada czy warto się danym mieszkaniem interesować.

Tak naprawdę dobry pośrednik, który pracuje już jakiś czas w branży od razu będzie znał konkretnego developera i efekty jego pracy. Będzie wiedział na co uważać. Jeżeli więc nie masz głowy do takich rzeczy, zdecydowanie jego pomoc będzie Ci na rękę.