Chcesz wynająć mieszkanie i nie martwić się, że zostanie zniszczone? Boisz się, że lokator zajmie twoje mieszkanie i nie będzie chciał go opuścić? Jest na to rozwiązanie, które pomoże Ci spać spokojnie. Umowa najmu okazjonalnego stanowi bardzo dobre zabezpieczenie w szczególności dla wynajmującego.

Z najmu okazjonalnego skorzystać możemy jeżeli chcemy wynająć mieszkanie i nie chcemy martwić się o problemy z lokatorami. Mogą z tej opcji skorzystać osoby które nie prowadzą związanej z tym działalności. A najemcą lokalu może być tylko osoba fizyczna, czyli taka która będzie używać lokalu jako po prostu mieszkania. Taką umowę możemy podpisać na max 10 lat, ale jednocześnie możemy ją zawsze przedłużyć gdy zajdzie taka potrzeba.

Umowa taka zawarta zostaje w formie pisemnej co daje nam pewne zabezpieczenie przed niechcianymi sytuacjami takimi jak lokator który nie chce opuścić mieszkania oraz chroni nas przed obawami, że lokator zniszczy nasze mieszkanie i nie poniesie za to żadnych konsekwencji.

Jak przygotować się do najmu okazjonalnego

Kiedy znajdziemy już odpowiedniego lokatora musimy przygotować umowę. Możemy to zrobić sami lub też zlecić to pośrednikowi nieruchomości lub radcy prawnemu. Jeżeli jednak zdecydujesz się na przygotowanie umowy własnoręcznie powinieneś pamiętać o zawarciu niezbędnych elementów takich jak:

1. Kto wynajmuje mieszkanie i dla kogo.

2. Co jest przedmiotem umowy, czyli dane mieszkanie (tutaj podajemy dokładny adres) , jego wielkość, ilość pomieszczeń. Do tego warto załączyć plan mieszkania oraz sporządzić tzw. protokół zdawczo- odbiorczy czyli tak naprawdę opisać szczegółowo stan techniczny i wizualny mieszkania.

3. Określamy czas trwania umowy czyli do kiedy i do kiedy będzie ona obowiazywać. Umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na czas nieokreślony. Także musimy ustalić konkretne daty. Warto przy tym określić ewentualny okres wypowiedzenia umowy.

4. Określenie wysokości opłat czyli czynszu, termin i formę jego płatności. Np. że do 10 każdego miesiąca czynsz przelewany zostanie na wskazane konto. Powinna być tez informacja o tym że najemca będzie ponosił opłaty dodatkowe czyli związane z tzw. mediami – prąd, woda, gaz, internet itp. wedle bieżącego zużycia.

Pamiętajmy, że umowa ta musi być w formie pisemnej i wszelkie zmiany które w niej dokonujemy również w formie pisemnej dołączane.

Umowa najmu okazjonalnego – dokumenty dodatkowe

Ustawa zmusza zarówno wynajmującego jak i najemcę do dołączenia do umowy najmu okazjonalnego odpowiednich dokumentów. Umowa ta inaczej nie będzie już umową najmu okazjonalnego tylko zwykłą umową najmu, a ta nie gwarantuje już takiego bezpieczeństwa wynajmującemu mieszkanie. Pamiętaj aby w umowie zawrzeć termin w jakim najmujący dostarczy Ci te dokumenty, pamiętaj że musisz jeszcze mieć czas na zgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego (dokładniej o tym w dalszej części artykułu). Zawrzyj też infromację o tym, że niedostarczenie dokumentów w terminie będzie skutkowało natychmiastowym wypowiedzeniem umowy najmu. Najlepiej gdybyś w umowie określił taki termin przejściowy czyli np. 1 września podpisujesz umowę i zawierasz informację o tym, że wydanie kluczy do mieszkania nastąpi dnia 7 września jeżeli najmujący stawi się z gotowymi dokumentami. Będzie to dla Ciebie najlepsze ubezpieczenia.

Te dokumenty to:
1. oświadczenie w formie aktu notarialnego w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania wynajmowanego mieszkania w terminie który zostanie mu wskazany w żądaniu opróżnienia lokalu przez wynajmującego. Czyli że opuści mieszkanie jeżeli wynajmujący będzie tego chciał, np. jak umowa wygaśnie lub gdy zostanie zerwana przez zaniedbania ze strony np. najemcy i nie chce on opuścić mieszkania. Tylko ten dokument musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego wiec trzeba będzie wybrać się z tym do notariusza.

2. Najemca musi także dostarczyć oświadczenie wskazujące lokal w którym zamieszka w przypadku gdy będzie musiał wynajmowane mieszkanie opuścić. To zabezpiecza wynajmującego przed obowiązkiem zapewnienia lokalu zastępczego w przypadku gdybyś chciał się lokatora pozbyć. Najlepiej gdyby to oświadczenie najemca pokazał Ci już przed podpisaniem umowy. W razie gdyby z jakichś przyczyn najemca nie mógł już zamieszkać we wskazanym lokalu, np. gdy właściciel go sprzedał to musi w ciągu 21 dni wskazać nowe lokum.

3. Na koniec oświadczenie właściciela mieszkania w którym wynajmujący zamieszka w razie konieczności opuszczenia tego które mu wynajmujemy. W oświadczeniu tym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w swoim mieszkaniu. Oświadczenie to można napisać samemu, ale wynajmujący może zażądać by ono również było w formie aktu notarialnego. Ważne by sprawdzić czy rzeczona osoba rzeczywiście jest właścicielem danego mieszkania czyli sprawdzić jej dowód osobisty i akt własności mieszkania. Jeżeli nie masz takiej możliwości bo np. dotyczy to osoby mieszkającej w innym mieście, lepiej by oświadczenie to miało formę aktu notarialnego. Masz wtedy pewność nie nie zostało podrobione.

W razie gdyby z jakichś przyczyn najemca nie mógł już zamieszkać w danym mieszkaniu, np. właściciel je sprzeda to musi w ciągu 21 dni wskazać nowe miejsce.

Kaucja i koszty eksploatacji

Do zawarcia wspomnianej umowy wymagana może być kaucja. Jej wysokość nie może przekraczać 12 – krotności czynszu według stawki która została zawarta w umowie w dniu jej zawarcia. Kaucja ta podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu i może być pomniejszona o koszty jakie właściciel musi ponieść na pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego a urząd skarbowy

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszona przez właściciela lokalu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej rozpoczęcia. Zgłoszenie polega na przedstawieniu stosownego oświadczenia, nie musisz przedstawiać umowy najmu. Przy zgłoszeniu trzeba będzie wybrać dogodną dla siebie formę opodatkowania.
Jeżeli nie zgłosisz w terminie umowa najmu okazjonalnego automatycznie przekształca się w zwykłą umowę najmu która chroni przede wszystkim lokatorów.

Najemca może żądać potwierdzenia zgłoszenia od wynajmującego.

Opłaty związane z czerpaniem dochodu z wynajęcia mieszkania

Zazwyczaj wynajmujący mieszkania decydują się na formę opodatkowania w postaci ryczałtu. Musimy pamiętać, że ta forma opodatkowania jest przeznaczona dla osób nie prowadzących działalności gospodarczej, czyli jeżeli masz np. jedno mieszkanie którego akurat nie użytkujesz i chcesz je wynająć to spokojnie możesz z tej opcji skorzystać. W tym przypadku zapłacisz 8,5 % od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5 % od nadwyżki kwoty 100 000 zł rocznie.

Zakończenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa wygasa z dniem jej zakończenia lub też poprzez wypowiedzenie. Gdy lokator nie chce opuścić lokalu najemca dostarcza mu w pierwszej kolejności pisemne żądanie opróżnienia lokalu w którym wskazuje termin na opróżnienie lokalu nie krótszy niż 7 dni.
W przypadku gdy żądanie takie jest bezskuteczne wynajmujący musi skierować do sądu odpowiedni wniosek. Wniosek ten kierowany jest do komornika który może wtedy rozpocząć procedurę eksmisyjną.

Co zrobić, gdy lokator nie chce opuścić mieszkania?

Przy umowie najmu okolicznościowego mamy tak naprawdę 3 kroki które musimy podjąć by pozbyć się niechcianego lokatora:
W pierwszej kolejności wysyłamy lub wręczamy lokatorowi w formie pisemnej (przy wysyłce pamietajmy o tym żeby taki list był polecony, mamy wtedy pewność że zostanie przez lokatora odebrany) tzw. żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni od daty jego dostarczenia. W takim żądaniu piszemy, że żądamy opuszczenia lokalu mieszkalnego takiego i takiego podajemy dokładny adres do dnia takiego i takiego, podajemy konkretna datę. Podajemy także przyczynę żądania czyli np., że umowa już wygasła a lokator się nie wyprowadził lub że np. nie opłaca czynszu lub narusza inne zasady zawarte w umowie najmu okazjonalnego. Wskazujemy datę zawarcia tej umowy.

Gdy żądanie opuszczenia mieszkania nie zadziałało – lokator nie che się wyprowadzić

Jeżeli najemca nadal nie opuszcza naszego mieszkania musimy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę podczas podpisania umowy. Powinnismy do ego załączyć także:
– kopię żądania które wcześniej wręczyliśmy lokatorowi, wraz z potwierdzeniem doręczenia czyli np. drukiem listu poleconego z poczty,
– kopię umowy najmu,
– oświadczenie o poddaniu się egzekucji,
– oświadczenie o możliwości przeniesienia się w inne miejsce które najemca dostarczył nam przy podpisaniu umowy,
– dokument potwierdzający prawo do danego mieszkania czyli akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej,
– dowód uiszczenia opłaty sądowej 50 zł.

Ostatni krok – pozbycie się niechcianego lokatora

Gdy taki wniosek zostanie zaakceptowany to tak naprawdę najemca dostaje wyrok nakazujący eksmisję. Sąd na rozpatrzenie takiego wniosku ma 3 dni więc nie martwmy się ze sprawa ta będzie się długo ciągnęła.
Z tym wnioskiem musimy udać się następnie do komornika a komornik w asyście policji usunie niechcianego lokatora z naszego mieszkania.

Chcesz spać spokojnie? Podpisz umowę najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny jest więc lepszą alternatywą szczególnie ze strony właściciela mieszkania. Jest on sformalizowany i chroni przede wszystkim prawa właściciela mieszkania. Problem niechcianego lokatora może być dzięki takiej formie szybciej rozwiązany. Ponieważ najemca musi załączyć do umowy oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, może być eksmitowany bez względu na to czy jest to zima, czy jest małoletni lub jest kobietą w ciąży, nie tak jak w przypadku zwykłej umowy najmu.

Uczciwy najemca nie ma się również czego obawiać. Umowa taka jest więc korzystna dla obu stron, gdy nie chcą mieć między sobą problemów.