Jeżeli chcesz wynająć mieszkanie, koniecznie spisz umowę najmu. Jest to ważne, by zabezpieczyć interes właściciela oraz najemcy. Umowa taka powinna być sporządzona w dwóch identycznych egzemplarzach, jeden dla właściciela mieszkania, drugi dla najemcy.

Zazwyczaj umowę najmu przygotowuje wcześniej właściciel mieszkania, dobrze zastanowić się jakie elementy powinny się w niej znaleźć. Pamiętaj, że to czego nie ma na piśmie, a jest tylko powiedziane trudno będzie potem wyegzekwować. Umowa najmu mieszkania powinna być więc dobrze sporządzona. Jeżeli któraś ze stron umowy ma jakieś wątpliwości co do zapisów w niej zawartych zawsze może skorzystać z pomocy radcy prawnego.Umowę najmu możesz podpisać na dwa sposoby, może to być standardowa umowa najmu lub umowa najmu okazjonalnego, która wymaga specjalnych załączników. Umowa najmu okazjonalnego wymaga więcej formalności, ale bardzo dobrze zabezpiecza Wynajmującego przed ewentualnymi problemami z Najemcą, czego nie robi standardowa umowa najmu.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – elementy

Umowa najmu mieszkania powinna zawierać według kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów przynajmniej informacje o przedmiocie najmu oraz czynszu który poniesiony zostanie za jego użytkowanie. Jednak korzystnie dla obu stron umowy będzie jeżeli znajdą się w niej również inne elementy, zabezpieczające interesy oby stron.Jednakże zapisy w niej zawarte nie mogą być sprzeczne z Kodeksem Cywilnym.

Co powinna zawierać umowa najmu?

1. Datę i miejsce zawarcia umowy – data zawarcia umowy jest bardzo często również datą rozpoczęcia jej obowiązywania i dniem w którym lokal mieszkalny zostaje przekazany przez wynajmującego – najemcy.

2. Określenie Stron umowy – czyli, dane które pomogą w identyfikacji stron – imię, nazwisko, adres, serią i numerem dokumentu tożsamości czyli przeważnie dowodu osobistego Wynajmującego i Najemcy.
Wynajmujący to osoba która jest właścicielem mieszkania i to on oddaje do używania lokal Najemcy. Najemca jest zaś tym który będzie uiszczał czynsz za dany lokal.

3. Określenie przedmiotu najmu – czyli wskazanie o jaki lokal chodzi, podanie jego adresu ze wskazaniem numeru księgi wieczystej, położenia w budynku, powierzchni, ilości i rodzaju pomieszczeń. Bardziej szczegółowy opis mieszkania, jego wyposażenia i stan liczników dołączamy do umowy najlepiej w formie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Przy okazji najemca oświadcza ze jest właścicielem danego lokalu i posiada do niego wszelkie prawa. Potwierdzenie tego oświadczenia czyli dokument potwierdzający ze dana osoba jest rzeczywiście właścicielem mieszkania może być również załączone do umowy- czyli np kopia aktu notarialnego.

4. Określenie daty przekazania lokalu Najemcy – czyli data w której sporządzony zostanie protokół zdawczo-odbiorczy i przekazane klucze do mieszkania.

5. Określenie sposobu korzystania z mieszkania – czyli zapis że lokal nie może być wykorzystywany na cele inne niż mieszkaniowe. Dodatkowo możemy w tym puncie określić czy z osoba którą podpisujemy umowę będą mieszkały inne osoby i je wymienić . W tym miejscu warto również określić dodatkowe zakazy które będą obowiązywały Najmującego czyli np. że w mieszkaniu nie można palić, ze nie mogą przebywać zwierzęta, że najmujący musi przestrzegać zasad życia społecznego tak by nie przeszkadzać innym mieszkańcom bloku.

6. Określenie sposobu i wysokości opłat za wynajem lokalu mieszkalnego. Jakiej wysokości opłaty będzie ponosił Najemca, czyli jaki będzie czynsz, inne opłaty takie jak prąd, woda itp. Trzeba również określić w jaki sposób te opłaty będą uiszczane czyli podać numer konta Wynajmującego oraz ustalić termin tych płatności. W tym punkcie określamy również wysokość kaucji jeżeli chcemy taką wziąć od Najmującego i zaznaczamy warunki oraz termin jej wpłaty oraz zwrotu. Dodajemy zapis w jakich wypadkach Wynajmujący może potrącić całość lub część kaucji wpłaconej przez Najemce.

7. Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego – czyli ze będzie on odpowiedzialny za zapewnienie sprawnego działania urządzeń i instalacji związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku – zapis ten określony jest w w art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Warto zawrzeć także zapis o tym ze wynajmujący będzie mógł przeprowadzać np. raz w miesiącu pod obecność Najmującego przegląd mieszkania w celu sprawdzenia stanu mieszkania oraz tego czy jest ono odpowiednio użytkowane. Wynajmujący powinien również w umowie zobowiązać się do zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego – zgłoszenie takie konieczne jest w przypadku gdybyśmy chcieli dochodzić jakichkolwiek roszczeń związanych z wynajmem.

8. Obowiązki i uprawnienia Najmującego – czyli zgodnie z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów będzie zobowiązany do utrzymania lokalu oraz pomieszczeń we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego.Zgodnie z art. 681 Kodeksu Cywilnego obowiązuje go utrzymanie lokalu w dobrym stanie z uwzględnieniem normalnego zużycia, czyli obciążają go wszelkie drobne związane z tym bieżące naprawy.

Zawrzyjmy także zapisy, że:
– Najemca będzie zgłaszał Wynajmującemu wszelkie awarie wymagające napraw z jego strony bezzwłocznie,
– Najemca ponosi koszty napraw szkód które powstały z jego winy,
– Najemca na własną rękę zawrze umowy usług telekomunikacyjnych czyli np. internet,
– Najemca udostępni lokal wynajmującemu bądź odpowiednim służbom czyli np. Policji, Straży pożarnej w przypadku jakichkolwiek awarii mogących wywołać szkodę w mieszkaniu lub budynku,
– Udostępni on lokal Wynajmującego w razie konieczności dokonania przez niego jakichkolwiek prac remontowych zarówno tych które musi wykonać w ramach swojego obowiązku jak i tych które będzie zmuszony wykonać zastępczo za Najemcę i np. później będzie zmuszony potrącić odpowiednią sumę z kaucji,
– Po zakończeniu umowy Najemca zwróci lokal Wynajmującemu w odpowiednim stanie technicznym – czyli zgodnym z normalnym użytkowaniem.

9. Określamy okres trwania umowy – czyli podajemy datę od kiedy do kiedy umowa obowiązuje, zawieramy również informację o okresie i formie wypowiedzenia oraz przypadkach w których zarówno Wynajmujący jak i Najemca może umowę wypowiedzieć.

10. Zawieramy informację na temat zwrotu lokalu mieszkalnego po ustaniu umowy najmu, czyli w jakim terminie i w jakim stanie lokal ma być zwrócony Wynajmującemu, Warto również zawrzeć informację o tym, że zwrot potwierdzony będzie protokołem zdawczo-odbiorczym.

11. Na koniec dodatkowe zapisy, czyli że wszelkie zmiany w umowie wymagają formy pisemnej, że wszelkie sprawy nie określone w niniejszej umowie reguluje Kodeks Cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dodajmy tez ze umowa została sporządzona w dwóch jednakowych egzemplarzach jeden dla Wynajmującego , drugi dla Najemcy i wymieńmy załączniki do umowy, czyli przede wszystkim protokół zdawczo-odbiorczy.

Umowa najmu okazjonalnego – czyli co dodać, żeby była to umowa najmu okazjonalnego

Przy umowie najmu okazjonalnego musimy do zwykłej umowy dodać tak naprawdę kilka elementów:
1) zapis o egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – że Najemca oraz ewentualnie zamieszkujące z nim osoby złożyły oświadczenia zgodne z przepisami zawartymi w art. 19a ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów czyli:
– oświadczenie w formie aktu notarialnego w którym Najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania Lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów,
– oświadczenie zawierające wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia Lokalu mieszkalnego,
– oświadczenie o zgodzie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w którym Najmujący zamieszka w razie konieczności wyprowadzenia się z mieszkania które mu wynajmujemy.

Oświadczenia te powinny zostać dołączone do umowy i wymienione w załącznikach. Możemy określić w umowie termin na dostarczenie przez Najemce tych oświadczeń, bo żeby Najmujący je dostał to musi udać się do notariusza z umową najmu. Można też umowę przygotować i załatwić wszelkie formalności od razu u notariusza, czyli spisać umowę i oświadczenia od razu na miejscu.

2) informację o tym że w razie gdy Najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu tzw. „zastępczym” który wskazał to musi w ciągu 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić stosowne oświadczenie właściciela tego lokalu.

Pamiętaj ze umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat.

Podpisanie umowy najmu

Umowa najmu powinna być podpisana w dwóch egzemplarzach, jeden egzemplarz dla Wynajmującego drugi dla Najemcy. Oczywiście oba egzemplarze muszą być identyczne, każda ze stron umowy powinna być zaparafowana przez Najemce oraz wynajmującego. Podpisy złożone na końcu umowy oznaczają, że obie strony zapoznały się z umową i zgadzają się z jej zapisami. Wszelkie inne kwestie regulowane będą przez Kodeks Cywilny i Ustawę o ochronie praw lokatorów. Pamiętaj że sporządzona umowa ma pierwszeństwo przed Kodeksem Cywilnym, ale jednocześnie nie może być z nim sprzeczna. Obie strony umowy tak naprawdę w ramach negocjacji i rozmowy powinny ustalić jej treść, dlatego warto poprzez wcześniejszą rozmowę ustalić wszelkie zapisy które zarówno Wynajmujący jak i Najemca chcą w niej zawrzeć. Dobrze sporządzona umowa zabezpieczy interesy obu stron umowy.